土地拍卖规则将变 “马甲”上演最后疯狂
导读
10月17日,经济观察网获悉,自然资源部正着手发文,建议各城市取消地价上限,以及建议取消远郊区县容积率1.0限制等。
开发商担心土拍规则变化加大拿地的不确定性,已经提前“内卷”起来。比如,面对传闻,一家大型央企华北区域投资人士的应对办法是,不管新规真实与否、何时落地,年内挂牌的地“应拍尽拍”。
在地价触顶即转为摇号的现行土拍规则下,想要在北京等一二线城市拿到好地,需要一定运气。开发商们相信“运气”的成分,踏遍了各地寺庙;每次拍地时,不仅一线投拓,连远程观“战”的集团高管都统一穿上全身红色衣物,图个吉利……
当然,这些纵横土地市场的投拓们,并不会将是否参与建设一个地块、一片区域的可能性完全寄托于玄学。除了更精细化地算账,他们需要人为地提高“好运气”,例如,储备更多进入摇号箱的“马甲”,那都是摇中地块的筹码。
在土拍遇冷及分化加剧的背景下,众多城市的土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。尤其是北京、上海等核心城市,在是否跟进“取消地价上限”这一政策前面临选择。
这种不确定性,加重了为数不多还能拿地投资的开发商的焦虑,他们试图在“靴子”落地前努力抢地。现在,或许是开发商“马甲”最后的狂欢。
“马甲”,通常代指一个人同时拥有的其他账号。
在房地产行业,一二线城市的热门地块的竞买规则通常是,地价到达上限,叠加竞高标准建设方案、竞配建或支持面积等后,最后一轮,由开发商抽签摇号来决定竞买人,且同一集团企业不得报名竞买同一宗地。
这一规则下,开发商有两种方式提高拿地概率:一种是“背靠背”,谁摇中地块,其他盟友都可以参与合作;第二种是找小型公司作为“马甲”进场竞买摇号,背后出资、后续开发建设都由大型公司完成。
“马甲”神秘,但终归有迹可循,多数投拓人员已经练就了三招辨别疑似“马甲”的能力。
以北京市场为例,可重点关注参拍名单上的生面孔,一是外地企业主营业务不在北京,突然进京拍地;二是用企查查、天眼查等检索,这家公司的对外投资、高管任职信息等出现其他开发商的痕迹;三是拍地1-2个月内,地块案名等宣传变更为另一家大型房企。
今年以来,多场土拍出现众多新面孔,如福建雄旺、山西裕通晟、虹曦置业、扬州华鹏、江苏师山、成都领阳置业、上海锦祥德睿、成都鸿哲置业、上海润哲宏升、厦门岩垚盛等。例如一家名为太原萃丰置业的公司,2023年6月12日注册,次日便报名拿地。
6月1日,北京顺义新城第19街区19-69地块吸引了45家房企围猎,最终被成立仅半年多的福建雄旺一举摇中。彼时,外界热议其为厦门建发的马甲。从股东信息看,福建雄旺股东涉及的5家公司,均与厦门建发有过合作。两个月后,该地块正式公布案名——建发·观云。
同样,6月14日,北京顺义新城第2街区一宗地被首次进京的石家庄创世纪摘得,这家公司被指是龙湖的马甲。天眼查显示,石家庄创世纪对外投资了一家名为河北领拓的房地产开发有限公司,该公司的大股东为济南龙湖置业有限公司的子公司。直到8月初,项目案名揭晓,为龙湖·御湖境二期。
9月27日,北京朝阳十八里店一宗地吸引了34家房企参拍,最终被成立不足两个月的成通京置业摇中,该公司注册资金仅1000万元。一位接近保利的人士向经济观察网透露,成通京置业为保利的马甲。从股权信息看,该公司实控人曾在保利(北京)房地产开发有限公司担任高管。
一家Top5央企投资人士陈启已经摸清了北京区域的马甲矩阵。以北京为例,开发商找马甲有明显的地缘特征,一般和北京公司所在的区域覆盖城市有重合,例如一家央企的华北区域分管北京、山东、河北,其找的马甲多为山东和河北的小型房企和上下游公司。
“找哪个地方的马甲,主要由这家区域公司的高管和投资人员的关系网决定,和哪些区域的企业和区属平台关系更好,就会去广撒网找。”陈启还透露,马甲公司并不一定排他,已经出现多家房企共用马甲的情况,这一场土拍和甲合作,下一场可能就代表乙去拍地。
赌一次运气
新规将来
陈启曾多次向供地部门反馈过马甲乱象,得到的回应是,有关部门认为马甲的存在是好事,“说明土地市场热度高”。
上海,被开发商们认证为全国封堵“马甲”最严格的城市。
2016年10月,上海发文加强对土地交易资金的监管,银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付士地竞买保证金、定金及后续士地出让价款,即拿地资金必须为自有资金。
为此,上海设置了事前、事中和事后审查,例如,所有开发商报名参拍前,需提交一份经会计师事务所鉴定过的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》。“开发商先自己请会计事务所穿透资金来源,给出认定报告,再将所有资料交由规自部门里相应的审计单位复查一遍。”一位熟悉长三角土地市场人士解释。
同时,每个参拍企业须提前把自有资金存入监管银行封存并实施监管,这笔资金通常为地块起价的100%-110%。这成了开发商试图上马甲的硬性门槛。
和北京等地不同的是,上海对地块出让作事后监管——报名一地块竞买但未竞得的企业,后续不得以任何形式参与该地块的合作,即同场参拍的企业不能参与该地块后续股权或权益变更,以杜绝马甲加大摇号概率的现象出现。
前述熟悉长三角土地市场的人士认为,对地方政府而言,地价和溢价率都设置了上限,这意味着卖出一块地,财政收入的上限已是板上钉钉,多几十家企业报名拿地,营造出土地市场热度很高的氛围意义不大。
一位东部城市规自部门人士回忆,过往土地市场较热时,其所在城市调整了价高者得这一规则,增设摇号环节,彼时收到众多竞买人的反馈是,“摇号对每家参拍企业是公平的,不论央国企、民企,全凭手气”。
经济观察网获悉,自然资源部正着手发文,建议各城市取消地价上限,建议取消远郊区县容积率1.0限制等。
众多城市在土拍遇冷及分化加剧的背景下,各地土地部门需要研究和制定更适合当下土拍市场的规则。
例如,如果取消摇号和地价上限,回归到“价高者得”时代,会否推高地价?若房地价差缩小,开发商利润被压缩,会否影响后续的产品品质?没有了地价上限,还意味着竞高标准建设方案等从此退出江湖……这是上述东部城市规自部门人士正思考的问题。
听到土拍规则将变的风声,陈启便警觉起来,赶紧联系潜在的马甲房企作“备胎”,争取在年内多拿几块地,“怕后面的地越来越不好拿,大家都很恐慌,以前对马甲乱象群起而攻之,一起打12345,向规自委投诉。但如果真的取消马甲,那用什么方式来代替呢?”
林枚也很困惑,公司华北区域手上的投资额想花但一直花不出去,年内最后两个多月里,“基本上,除了那种看一眼就不行的地不参拍,比如北京六环外特别偏的,剩余所有挂牌的地块都会跟一跟”。
(应受访者要求,陈启、林枚为化名)